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內容來自sina新聞

  僭建在香港頗為普遍,現任特首梁振英和他的前任曾蔭權,都被卷入僭建風波。盡管當事人都有貌似合理的理由,但執法機構均不手軟--可以想象,如果連特首都難免受罰,普通投資者更得小心,避免購入有僭建物的物業。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-15/08172251703.shtml

 紛繁蕪雜的產權問題

  近年來,由於全球流動性的泛濫,一些投資者開始往另類投資市場轉向。然而在非公開交易市場上的投資,往往涉及許多復雜的估值判斷和法律法規,稍有不慎,便可能令投資者觸礁。

  香港的物業產權有多種類型,投資者需要確認物業的最終歸屬權、產權期限,以及是否存在法律糾紛等。由於香港是土地私有制,特區政府並不完全擁有所有的香港土地,有些土地是源自清朝的原居民,因此相關的產權問題相當復雜。此外,和內地不同的是,香港信貸市場發達,私人住宅常常被業主拿來用於貸款抵押,有時甚至被用於高利貸。為防止潛在糾紛,一般下一手業主都需要聘請專業的律師厘清產權的歸屬與糾紛問題。

  舉例來說,在香港島買的房子,產權大多數是999年;而在九龍新界新發展地區的房子,可能產權就隻有50年。如果買的是土地,從政府手上買入的土地和從新界村民手上買入的土地產權又不一樣。政府的土地往往帶有約束性條款,而如果買入那些原居民的祖屋,不僅可以獲得永久的產權,甚至可以自行發展物業,即在土地上蓋個多層的洋樓。

  而土地使用權的范圍也容易被人忽略,最為普遍的是現有的使用面積很可能並不包括在產權范圍內,例如僭建就是其中一種。

  本期筆者介紹在香港地產投資中最重要的要素:產權問題。

  可以想象,希慎集團如果要從湯華佐手上再奪回這1.8平方米的土地,必須付出不菲的代價。

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  香港的很多房子都有"僭建"問題--即違章建築或是違章侵占土地。例如一些業主可能把房子的陽臺往外擴建,並且包入房間內,顯得房間無比寬敞。但這種違規建築一旦被政府發現,會被政府要求清拆,投資者不僅要自付清拆費用,還有可能要被罰重款。

  從這個規定可以看出,香港法律一方面是對私人產權進行保護,另一方面,也鼓勵社會資源的有效分配。

 香港的另類"侵權"

  很多內地投資者在香港買房很少關註產權,這部分是受到內地現狀影響。由於中國內地所有土地均為國有,而且住宅產權僅70年,因此大傢對於房地產的產權並不認真琢磨。一些香港的地產中介私下交流的時候,都認為內地人很豪邁,因為這些內地客絕大多數不會要求地產中介提供土地註冊處的查冊信息,完全憑中介的介紹情況或是現場看到的房子為準。

  由於香港是個法制社會,大多數人也都相信法律,因此既然法律認可這樣的行為,那麼從道義上進行爭論的空間便縮小許多。然而這種法律現實的存在,也使得那些準備在香港投資房地產的人需要多一層警惕--如果長期不關註自己在香港的物業,有可能被租客或是像湯華佐這樣的走偏鋒者逆權侵占。

  使用權往往也會給投資者以有效"產權"的假象,這在一些單位價值較高的物業投資方面,尤其值得註意。

  香港媒體曾經披露,有一位新入市的商鋪炒傢看中瞭某商場的一個攤位,向這一攤位的業主開出瞭高價買入。然而在事後的查冊才發現,實際上這個業主的攤位系商場過道,其隻有使用權,而真正實際擁有的產權僅僅隻是攤位旁邊的一堵圍墻,買傢相當於花大價錢買瞭一堵墻。

  事實上,在香港,由於土地的產權種類繁多,因此相應的房產產權的種類也有種種區別。如果不仔細研究產權,投資者有可能買到貨不對板的房子,甚至極有可能血本無歸。有時投資者眼睛看到的,也未必就是法律能保障得到的物業。

  不要說新入市的商鋪炒傢,在香港,一些老謀深算的職業地產商也可能在產權問題上"大意失荊州"。

  在內地,近來許多人喜歡用"逆襲"來形容弱者反敗為勝。在香港地產市場,也有一類特殊的轉弱為強的現象,稱為"逆權侵占",其含義與"逆襲"有不少異曲同工之處。

  所謂逆權侵占,主要是指一些非土地所有者在連續有效"侵占"私人或官方土地達一定年限後,有權向法院申請,從原業主手上搶得這部分土地的所有權。

  由於香港很早便實行明確的產權制度,因此實際上那些提出"逆權侵占"土地的大多是處於相對弱勢地位的群體。一般而言,大傢認為這些弱勢群體並沒有顯赫的背景,也缺乏資金支持,因此難以從原業主手中奪得產權。但近年來,香港屢屢出現成功逆權侵占的案例。

  近期最有名的一起是今年5月2日,一個居住在政府公屋的失業裝修工人湯長濱鄉土地貸款率利最低銀行比較華佐,憑"逆權侵占"打敗瞭香港老牌地產商希慎興業集團,在銅鑼灣的商業中心利舞臺廣場一角,獲得瞭近20平方英尺(約1.8平方米)的土地。

  不要小看這1.8平方米的土地,由於利舞臺是著名的商業中心地帶,按附近的商業樓宇估值標準來計算,這塊小地盤的市值已經超過1800萬港元,對於一個長期失業的裝修工人而言,這絕對是一次成功的"逆襲"。

  當然,站在這位湯兄的角度來說,他認為自己理應得到的遠不止這些。因為其傢庭早在1962年便在利舞臺邊上搭建瞭鐵皮屋,當時占地約200多平方英尺(約20平方米),共有三層樓高。這個鐵皮屋在1993年被當地政府部門清拆,但後來他又私自擴建,更擴展至400平方英尺。從這個角度來說,湯認為自己應得到遠比目前更多的土地面積。

  為什麼一個失業的裝修工人對於逆權侵占有如此底氣?他憑什麼"逆權侵占"?主要是香港的《時效條例》有規定,大意指私人土地業主如果其土地被非法侵占,必須在連續12年的有效訴訟期內提出收回產權或是權益的訴訟,否則訴訟權失效;而對於政府的土地(香港人稱為"官地"),有效訴訟期則為60年。

  由於個中涉及大量的香港歷史和英占領時代的法律變遷,無法在本文一一闡述。這裡筆者僅僅指出一點,對於投資者來說,最容易被忽略的往往是土地產權與使用權的確認。

  香港本地最大類別的另類投資是地產投資。在龐大的地產中介和投資銀行的發展之下,地產投資從投資工具到投資方式,均比內地要花哨得多,但地產投資所涉及的法律也最為復雜,其中許多陷阱令人防不勝防。

  另一方面,湯華佐在"得寸"後正準備"進尺",正在附近一些舊樓物色新的逆權侵占對象。從這個角度來說,擁有清晰的產權意識,不僅僅可以避免投資風險,還有可能出現一些意外的驚喜。

  需要指出的是,在不少人看來,可能逆權侵占有違道德標準,對原業主有失公平。但在香港,這並不算是被口誅筆伐的行為。2010年還有一起有名的逆權侵占事件,某租客因為與業主失去聯系,又長期找不到業主,因此一直沒有交租金,在這樣持續26年後,終於向法院提出"侵占"原業主的房子,並獲得勝訴。

  (作者現為香港金融機構研究員,有關內容僅代表個人觀點,不構成投資建議)

香港地產市場逆襲與產權意識
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