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  中共十八屆三中全會《決定》明確提出"加快房地產稅立法並適時推進改革"。在稅法專傢看來,未來的稅制改革設計中,最好將包括土地增值稅在內的繁雜稅種,合並為統一的房地產稅,減少交易、流通環節稅費,增加持有環節稅費。

  資深會計專傢馬靖昊認為,按照目前的制度,大量未交的土地增值稅稅款,說是欠稅,卻還沒有最終清算;說不是欠稅,它又遲遲不清算,這就是問題的癥結所在。而由於房地產"清算時點"存在不確定性,達到還是未達到稅法規定的清算條件,開發商可以按照自己的目的通過各種手段,去操控清算條件。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/07522522548.shtml

  "如果稅務機關不向房企下發清繳通知,隻要開發商不辦理竣工驗收手續,或者不把房子賣完,就可以一直合理、合法地不去進行土地增值稅清算,也就構不成'拖欠'。"一位幫多傢開發商做稅務籌劃的專業人士透露,企業都是逐利的,隻要不違法,都會選擇避稅。現實中,開發商規避土地增值稅清算普遍存在。

  重建房地產稅制

  然而,"任何一個會計都清楚,不交按預征率計算出來的應交土增稅,都屬於拖欠稅款。"在憶通律師事務所律師李勁松看來,這筆錢已經構成瞭事實上的欠繳。

  根據國泰君安證券披露的分析師報告顯示,目前土地增值稅的缺口大約在7000億左右。但業內人士也指出,這是根據開發商5%的計提率得出的,並未按照一個個項目來實際核算,真實的土地增值稅如果要清繳,其額度難以估計。

  針對土地增值稅"欠繳"之辯,有專傢稱,土地增值稅本質上仍是資本利得稅。從長期看,可能會被並入房地產稅。

  一周以來,央視曝光房企拖欠土地增值稅一事,持續發酵。

  業內人士向21世紀經濟報道記者介紹,開發商合法規避土地增值稅有好幾種辦法。首先,是盡量避免觸發剛性的主動申報清算義務。比如,在項目規劃時即預設超過15%的可售建面用於自留運營,或在銷售環節采用多種多樣的非直接銷售方式,處置高於15%總可售建面的物業的所有權等。

  經過上述"稅務籌劃"後,大量土增稅被延遲清算。一位稅法專傢直言,盡管眾多開發商否認此前預提的土地增值稅"應交未交"違法,但是從任志強"可以不交"的話語中,可以看出未按照法律要求,如數繳納土地增值稅的情況,基本屬實。

  另一值得註意的現象是,企業所得稅退稅的案例增多,並且金額屢創新高。這是因為清算的實際稅負率雖然不高,但卻仍比預征率大,對於實行查帳征收企業所得稅的房企,由於繳納的土地增值稅可以稅前扣除,清算實際繳納的稅款分攤至各年,就意味著當年的企業所得稅繳多瞭,因此出現瞭所得稅退稅的問題。

  再次,對同一清算項目分塊、分二手車貸條件層、分期多次申辦預售許可證,使相關項目"取得銷售(預售)許可證滿三年"的起算時點大大延後。

  但這筆錢並不需要在當年度繳納,因為正如任志強所說,這筆錢是按照土增稅相關規定預提出的,在未到清算時間不用繳納。

  土增稅的"先天缺陷"

  事實上的欠繳

  其次,是在"項目全部完成銷售"前至少保留一套房屋不銷售,進而適用"主管稅務機關可要求納稅人進行土增稅清算"的遊戲規則。

  央視對房企欠繳土增稅的報道,激起開發商和稅務部門極大的反彈。

  林江也認為,在稅制改革設計中,要把土地出讓金、房產稅、土地使用稅和土地增值稅等不同稅種合並到統一的房地產稅中,厘清、完善房地產領域的稅收,在征收額度、繳納方式上推進改革,以此回到市場化的初衷上。

  對於土增稅存在的問題,國傢稅務總局曾公開回應稱,下一步稅務總局將完善制度措施,加強土地增值稅征管。

  並且,按照土地增值稅的計算公式倒推,實際稅負率低於5%時,意味著該項目的普通住宅的增值額不超過20%,清算稅款主要來自其它類型的房產。房地產項目的增值額偏低除瞭房地產開發企業可以享受開發成本20%加計扣除的因素外,企業申報資料不能反映其實際情況也是一個重要因素。

  至於國傢稅務總局以及地方稅務部門為什麼也要站出來說話?馬靖昊認為,其中有一個很重要原因就是,央視報道的3.8萬億元欠稅如果真的成立,稅務局收不上來,出現大量的壞賬, 稅務部門就會非常難看。

  熟悉內情的房地產稅務人士透露,對於預提的土地增值稅,相當於企業預提的撥備,在會計核算上,目前在"應交稅費-應交土地增值稅"科目中核算,開發商為瞭少交企業所得稅,一般都會主動、積極地在當期計提與項目竣工結算進度相配比的土地增值稅,在利潤表"營業稅金及附加"項目中反映,減少瞭當期利潤,這樣,企業所得稅就少交瞭。而在資產負債表中,它則體現在"應交稅費"項目中,如果清算時間往後拖上個好幾年,這個應繳未繳的土地增值稅就像滾雪球一樣越滾越大,看起來,確實好像欠下大量的稅款。

  馬靖昊指出,一個稅種,如果納稅人可以通過制度漏洞規避掉,使得這部分稅收在賬面上處於合法的"應繳未繳"狀態,那麼可以說這個稅種是一個存在先天缺陷的"低能兒"。土地增值稅正是這樣一個"低能兒", 由於先天設計缺陷,留下瞭大量可供操控的彈性空間。

  追溯土地增值稅及其計征方式數年來的出臺歷程,21世紀經濟報道記者多方采訪發現,該稅種由於采取累進稅率,對開發商影響極大,曾引發開發商集體遊說有關部門。一位當年參與此事的香港開發商透露,當時找瞭很多專傢和學者研討,一開始試圖降低累進稅率的征收辦法,後來又提出瞭預征的措施。

  在該稅出臺一年後,1995年1月出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》,規定可以對納稅人預征土地增值稅,預征的比例數次調整,目前為1%-5%。

  在此過程中,多傢開發商參與細則建議、制定,導致該制度最後傾向於其利益,在實踐中也可以使得開發商利用規則避稅。

  多位稅法專業人士表示,十多年過去,開發商已形成一整套應對土增稅的方法和機制,以實現企業最終的利潤最大化。

  首先,從清算結果來看,清算工作實際稅負率不高,以廣州市為例,在近年來已經清算的項目中,實際稅負率最高為9%,最低為1%。

  "央視報道有誤差,但'任志強(微博)們'也未必都對。"多位會計、稅法專業人士指出,雖然央視在稅收統計上有瑕疵,但不可否認,土地增值稅確實存在"先天不足",稅制設計不合理、房企通過會計操作手法避稅等問題,普遍存在。

  以華遠地產為例,根據華遠地產2012年年報,2012年末華遠地產應交稅費項下土地增值稅約5.50億元,占其當年銷售額近10%。

  此外,清算後房地產開發企業註銷案例明顯增多,以避免稅務機關稽查。隻要註銷申請一通過,企業的經營者就等於安全著陸,稅收的風險基本上轉嫁給瞭稅務機關。

  CRIC研究中心分析師朱一鳴指出,我國土地增值稅存在征管不力的現象。2012年,全國房地產銷售額達6.44萬億,其中住宅5.35萬億。但2012年我國土地增值稅征收額隻有區區2719億元,不僅遠少於土地出讓收入2.69萬億,甚至少於契稅2874億元。土地增值稅的測算方法不科學,具體操作較困難,是最大的原因。

  有專傢指出,與其說是開發商不願意及時清算土增稅,還不如說是當地財政、稅務部門為瞭不沖高當年的基數,默許甚至希望開發商延遲清算,藏"稅"於企。

  任志強等開發商"不淡定"的背後,是房企采取多種會計手法規避土地增值稅清算,從而導致事實上的欠繳、一拖再拖普遍存在。

  但在很多專業人士看來,這並不能解決根本問題。解決問題的方法也許需要房地產稅制的重建。

  中山大學財稅系主任林江向21世紀經濟報道記者表示,土地增值稅之爭的深層次原因也是央地事權、財權的矛盾,地方政府希望在稅收收入上留有回旋餘地,土地增值稅成為在現行稅制下可以被"操控"的稅種。

  林江說,2002年設立的開發企業所得稅、土增稅分屬國稅、地稅征管。國稅負責的企業所得稅匯算與地稅負責的土增稅清算,難以很好地協同;而在現行中央與地方財政分成體制下,地方政府難以做到土增稅"應收盡收"。土地增值稅屬於100%的地方稅種,某些情況下,與其說是開發商不願意及時清算土增稅,還不如說是當地財政、稅務部門為瞭不沖高當年的基數,默許甚至希望開發商延遲清算,藏"稅"於企。

  一位稅法專傢對21世紀經濟報道介紹,1994年出臺的土地增值稅相關法銀行信貸借貸缺錢急用哪裡汽車貸款規面臨調整。而在未來房地產稅制的構建中,建立統一的持有環節的房地產稅也將是一大趨勢,包括土增稅在內的多個稅種,都有可能調整和並入該稅。

  中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為,應按照三中全會要求加大房地產稅改革試點力度,並以此為契機將備受爭議的土地增值稅最終並入房地產稅中,達到降低房價或者減緩房價增長等長期目標。同時,可以減少執法部門因自由裁量權較大而導致選擇性執法的空間。

內容來自sina新聞

  11月25日,財政部部長樓繼偉表示,下一步深化稅制改革的重點內容將包括,全面推進增值稅改革,建立符合產業發展規律、規范的消費型增值稅制度,消除重復征稅問題;加快房產稅立法和改革步伐,減少房產建設和交易環節稅費,清費立稅,提高保有環節的稅收。(編輯賈紅輝張凡申劍麗)

萬億土地增值稅欠繳調查未來或並入房產稅
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