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申請條件

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● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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● 身分證正本，印鑑證明。

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  如上所述，資本市場更為看重這些長期項目的口碑、品質和重復率客流。劉思敏在采訪中表示，正常情況下4、5月是北京旅遊旺季，古北水鎮應該會選擇在今年這樣的大客流時段來臨前正式對外開放。這一推測也符合此前某中青旅內部管理人士向北京商報記者透露的項目開業時間。

  2012年年報顯示，烏鎮景區接待遊客600.83萬人次，同比增長16.77%，是公司最主要的利潤來源。與此同時，2013年上半年烏鎮景區經營業績仍然保持穩定增長，上半年接待客流量達265.45萬人次。有數據表明，密雲縣旅遊發展迅猛，2012年接待遊客達737.4萬人次，京郊旅遊綜合收入達5.74億元，對全縣旅遊綜合收入的貢獻率達16%。2013年上半年，民俗旅遊遊客接待量達238萬人次，遊客人均消費也在不斷提升。這也是古北水鎮項目發育成長的重要土壤。

  進入古北水鎮後北京商報記者發現，相較於去年10月的試營業，司馬臺長城已對外開放，但長城索道、溫泉等受關註的項目仍未營業。據景區內工作人員介紹，此次開放區域僅限於景區核心部分，沿水道全長大約7公裡。對於景區內隨處可見的施工項目和"施工現場遊客免進"的提示牌，該工作人員向記者表示，目前已開放區域所占比重不到景區整體規劃的一半。許多工人師傅正在結冰的河面上工作，傳言在為1月15日即將開業的冰雕節做準備工作。隨後記者從服務人員處獲悉，目前景區的晚間娛樂設施與活動還未完全完工和啟動，又因景區遍佈施工現場，僅有中心廣場的幾傢餐廳和一傢酒吧等場所可供活動。

  何時能賺回前期投資成本？

北京烏鎮古北水鎮開業疑雲

  同時，有業內同行指出，在古北水鎮項目開建之前，每年都有外國遊客委托北京某些旅行社組織帶隊，歷時五六個小時從金山嶺長城一直攀登至司馬臺長城。後項目投建，長城之間不再互通，一些外賓遊覽長城的傳統項目也不再得以保留。景區需要謹慎處理好遊客的長城遊覽需求，避免影響經營目標的實現。

  按照中青旅的規劃，2013年5月，遊客沒能等來古北水鎮的開門營業，倒是中青旅隨後繼續增資令人印象深刻。采訪中有業內人士歷經這幾場"空歡喜"甚至做出猜測，相較於開業之後公開透明的經管運營情況，維持前期的"猶抱琵琶"不開業狀態，在一定程度上利於中青旅股價的利好估值。對此，某知名券商機構的研究員告訴北京商報記者，從資本市場來看，古北水鎮作為一個長期的項目，中青旅股價隻在其項目股權被稀釋的時候市場有過一小幅波動，近期10月底的試營業前有輕微小利好反應。對二級市場而言，如果開業後消費者有積極正反饋和較高美譽度，重復遊覽率高，整個中青旅三年內能達預計的年400萬人次客流量的話，股價上也會相應產生較好表現。

  作為北京市"十二五"規劃支持的文化創意產業與旅遊業重大項目，古北水鎮何時正式投入運營一直受到社會各界的關註，但具體正式開業日期仍不是十分明確。北京商報記者從中青旅內部瞭解到，其正式開業的日子仍未確定。目前最新的消息顯示，古北水鎮將在今年春節前後正式對外營業，但就目前景區開放程度來說，是否能夠滿足遊客的期待仍存有不小的未知數。

  對於古北水鎮的客流量，北京聯合大學旅遊學院產學研合作辦公室主任湯利華特別提出，古北水鎮作為有效結合瞭多重盈利模式的旅遊綜合體，以休閑度假為遊覽主要目的。而密雲作為重點水源保護地和生態區，其中景區的人流控制對生態區的環境影響尤為重要。在實現景區最大盈利的前提下，如何有效保護密雲的生態健康，實現均衡發展，是值得研究的課題。

  疑雲3

  中國社會科學院旅遊研究中心特約研究員劉思敏表示，古北水鎮在成熟運營期實現年遊覽人數達400萬是一個比較高的目標。該項目如果基於烏鎮模式、品牌加上中青旅上市公司背景以及司馬臺長城三大強勢品牌的強強合力，背靠北京龐大的休閑旅遊度假人群市場，這一目標是能夠實現的，但需要多價位、健全產品體系的支持。

  北京古北水鎮旅遊有限公司董事長蔣建寧曾公開表示，中青旅希望古北水鎮項目能夠成為在全國有示范影響的高端旅遊目的地，成為京城的時尚旅遊新地標。

  疑雲4

  疑雲2

  去年11月，北京商報記者曾在首次免費試運營結束後來到此地，景區偌大的停車場內空空蕩蕩。保安在入口處把關，防止外人進入景區內，當時入口處公告板上給出的解釋是"發現瞭一些尚需進一步完善和整改的不足之處"，停止開放進行內部的封閉完善。對於項目冗長的建設培育期，浩華管理顧問公司副董事、酒店及旅遊業顧問王澍長期關註此項目。他告訴記者，依照以往經驗，類似的大型景區建設到後期會越來越慢，需要面對精裝修、機電安裝、籌備開業、人員組織培訓等問題。

  疑雲1

  三年多的建設期、幾十億的投入、兩次低調試營業......作為北京頗具期待價值的休閑度假區之一，古北水鎮項目從建設之初就一直備受矚目。古北水鎮項目第一大股東中青旅控股股份有限公司(600138，以下簡稱"中青旅")似乎正在試圖用"烏鎮模式"開啟古北水鎮的發展道路。但是，屢次"跳票"的開業時間，以及兩次極為低調的試營業卻為古北水鎮的經營蒙上瞭一層迷霧，也不禁讓人對古北水鎮的未來產生瞭不少疑惑。

  本月1日，古北水鎮悄然開始瞭首次售票試營業。北京商報記者於當日中午來到景區看到，停車場內已停有30多輛汽車。從外部可見景區內有水道、小橋以及灰色民居。步行進入景區售票大廳後，購票通知上註明古北水鎮門票150元；記者以試營業期間體驗價80元/人的價格購得門票。其中司馬臺長城的門票為40元/張，需另行購買。景區和長城的導遊票價分別為200元/人和100元/人。記者從工作人員處瞭解到，門票原定價為228元，但因在去年10月底的免費試營業階段多數遊客反映項目開放程度不夠，所以目前將價格調整為如今的價位。

  【年終專題】2013商業地產十大新聞

  定位從"高端"變身為"不僅是中高端"？

  據北京市統計局數據顯示，在2012年密雲縣上半年全社會固定資產投資中，北京古北水鎮旅遊有限公司的水街、水鎮酒店、山頂會所、古北大酒店、溫泉酒店等項目共完成投資7.8億元，成為拉動投資增長的主要力量。密雲縣委書記汪先永也曾在接受媒體采訪時表示，古北水鎮項目正常運營後，年稅收超過1億元，可安置就業1700人。可見項目得到政府的有力支持。

  中青旅公告指出，古北水鎮項目建成並進入成熟運營期後的經營目標是實現年接待遊客400萬人次，旅遊綜合收入10億元。 數據統計像野三坡、十渡等相對成熟景區目前年接待量也隻是超過200萬人次/年。

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  據中青旅2010年6月發佈的《中青旅控股股份有限公司第五屆董事會第四次會議決議公告》中表示，即將投建的古北水鎮項目力爭用3－5年時間，將該項目打造為集觀光、休閑度假、商務會展、文化創意產業為一體，具備高品質設施、互動性體驗和山水古鎮相互輝映獨特景觀資源的國際旅遊綜合目的地。公告明確指出，項目計劃用三年時間完成建設，力爭在2013年5月正式營業。隨後，在2012年4月，中青旅在發佈的2011年年報中再次表示，公司將盡力確保古北水鎮項目於2013年5月正式營業目標的實現，開業日期已經延遲半年多的時間，但古北水鎮的整體建設情況似乎仍不太樂觀。

  中青旅董事會秘書王蕾告訴北京商報記者，盡管周邊河北省消費潛力有限，但是北京本地高端消費需求旺盛。從度假村所在地來看，雖然烏鎮周邊的上海、杭州等城市市場廣大，但同時面臨多傢古鎮競爭；而古北水鎮所在環渤海地區市場相對空白，更具競爭優勢；面對北方淡季更長的挑戰，本月1日試營業時，記者采訪王蕾，她表示北京地區冬季度假消費需求旺盛，而遊客面臨的選擇很少，現有的中高端度假資源還遠不能滿足需求，隻要度假項目設計得當，即使在冬季也能吸引大批遊客。不過，王蕾同時表示，因為景區體量較大，古北水鎮項目定位不僅是中高端客群。

  北京商報記者在古北水鎮走訪時發現，雖然目前開放區大部分建築的主體已完工，但其中大多數房屋和臨街店鋪尚且閑置。已啟用的景點數量和餐飲、購物等店鋪數量屈指可數，景點中的酒坊、染佈坊、醬菜館等景點帶有明顯的烏鎮"舶來"色調，而"令公祠"、"八旗會館"等景點則是結合瞭古北口和北京地區的歷史文化特性。

  北京商報記者從古北水鎮周邊的司馬臺新村某村民口中瞭解到，司馬臺新村存在很多農傢樂住宿，價位普遍在120-150元/晚。目前景區內的水鎮大酒店已投入使用，記者從遊客服務中心前臺瞭解到，試營業期間這傢五星級酒店的散客標房體驗價格為780元/晚。此外，景區中配套的多間民俗標間住宿價格在每晚1000元左右，最低的試營業體驗價格在550元左右。專傢表示，必須要豐富遊覽的內容，有效延長整體遊覽時間，才能提高遊客過夜比例，加大項目的盈利可能性。門票和住宿的定價上要充分考慮群體公眾的接受力，北京的旅遊產業還是公務消費為主，普通民眾難以接受較高的住宿價格。

  同時，北京商報記者從有關方面瞭解到，處於試營業階段的景區招租工作尚未開始，具體招商意向還需等待2-3個月的時間。目前景區內店鋪幾乎都為統一經營管理，公司內部有整體規劃，希望僅面向傳統民間手工藝招租。另有工作人員向記者透露，公司有自己的采購團隊，傾向於整體統籌管理景區內的出售商品結構以及地段位置安排。

  目標接待量400萬人次/年高不高？

  距規劃正式營業日期越來越遠？

  值得一提的是，有專傢表示，培育期的大量資金投入對投資企業而言不能說毫無壓力，古北水鎮的增資可看做是表現之一。2012年古北水鎮公司引入新的戰略投資者，註冊資本由8億元人民幣增至10億元人民幣；2013年5月24日，中青旅發佈公告稱，擬再對古北水鎮公司進行增資，古北水鎮公司註冊資本將由10億元增至13.02億元。本次增資完成後，公司與控股子公司烏鎮旅遊對古北水鎮合並持股比例將由原先的48%進一步降低至41.29%，仍為相對第一大股東。專傢分析表示，由於古北水鎮項目投資額較大，自2011年底啟動該項目以來，中青旅財務費用快速增長，增資方式將稀釋公司控股權，但可緩解公司短期財務壓力。同時有業內人士指出，做為長期項目，其盈利預計至少還要再花費2-3年時間。做出這樣的打算是平衡的結果，利於項目本身。一旦開業，整個公司現金流會趨於好轉。

  對於投資方的資金壓力，有聲音將其與今年限制"三公消費"影響下的酒店業市場進入寒冬期和"十一"《旅遊法》實施之後旅遊線路產品價格普遍提升致使旅行社業務受到波及聯系起來。

  之前中青旅曾計劃將烏鎮旅遊項目單獨打包後在香港上市，但因種種原因上市計劃胎死腹中。在這樣一個背景下，中青旅目前重點打造北京古北水鎮被認為或多或少存在上市動機。而資本市場的表現與項目實際運營狀況密切相關，在前期投入重金之後，中青旅何時能收回成本還要等待時間給出答案。

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  商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局

  相較於烏鎮，一位景區經營者分析指出，古北水鎮經營初期面臨北京周邊市場有限、冬季淡季長、當地居民資源整合難題以及所在地缺水四大挑戰。對此，王澍告訴北京商報記青年創業貸款利率者，古北水鎮周邊處於"兩小時車程"的地區隻有河北與天津，高端客源市場有限；相較於烏鎮所在的江浙地區，古北水鎮地處北方，氣候原因決定其淡季更長；王澍認為，烏鎮當地居民經營旅遊經驗豐富、服務水平較高，烏鎮景區系統的合理安排也使得當地居民獲得瞭合理的利潤分配，而古北水鎮當地居民資源開發能否復制烏鎮模式，有待觀察；此外，古北水鎮所在金山嶺、司馬臺地區水源相對缺乏，水上項目的設計和運營面臨挑戰。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/14202572734.shtml

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